De Rechtbank Den Haag heeft in een bodemprocedure besloten dat de gevolgen van de Coronacrisis gelijkelijk over de verhuurder en huurder verdeeld moeten worden in de periode waarin de huurder de exploitatie van de onderneming geheel heeft moeten staken. Over de periode dat de horeca met beperkingen was geopend, is een vermindering van de huurprijs met 25% gerechtvaardigd.
In deze zaak had de huurder na de eerste sluiting vanaf 15 maart 2020 aan de verhuurder gevraagd om coulance. Ondanks dat partijen hierover wel in overleg zijn getreden, heeft de verhuurder niet ingestemd met vrijstelling danwel vermindering van de huurprijs.
Nadat er een huurachterstand was ontstaan, is de verhuurder zelfs een gerechtelijke procedure begonnen waarbij is gevorderd om de huurovereenkomst te ontbinden op grond van een ernstige toerekenbare tekortkoming van de huurder. De huurder heeft in reconventie verzocht om hem vrij te stellen van huur, danwel de huurprijs te verminderen.
Gebrek en onvoorziene omstandigheid
De kantonrechter heeft het verzoek van de verhuurder afgewezen vanwege het feit dat aan huurachterstand van twee maanden niet zodanig hoog is dat deze de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
Ten aanzien van de vorderingen van de huurder overweegt de kantonrechter als volgt.
De huurder stelt zich kort gezegd op het standpunt dat de verhuurder zich niet heeft gehouden aan zijn verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Het huurgenot van de huurder zou hierdoor ernstig zijn aangetast, evenals de exploitatiemogelijkheden.
Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Centraal staat dus het huurgenot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Volgens de kantonrechter hoefde de huurder niet te verwachten dat de mogelijkheid om het gehuurde in volle omvang te exploiteren als restaurant en café zou worden belemmerd door een gezondheidscrisis van deze omvang. Hierbij is het niet relevant dat de van overheidswege opgelegde beperkingen niet aan de verhuurder zijn toe te rekenen. De kantonrechter komt tot de conclusie dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.
Daarnaast heeft de huurder ook een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang, waarbij diverse overheidsmaatregelen worden getroffen die maken dat het gehuurde gedurende langere tijd niet kan worden gebruikt, danwel waardoor het overeengekomen gebruik wordt belemmerd.
De kantonrechter komt derhalve tot de conclusie dat de Corona crisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd. De kantonrechter verwijst in dit kader nog naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 14 september 2020.
Uiteindelijk verdeelt de kantonrechter de gevolgen van de Coronacrisis dus gelijkelijk over partijen gedurende de periode waarin de exploitatie van het gehuurde geheel onmogelijk was. Dit betekent dat de reconventionele vordering tot wijziging van de huurovereenkomst wordt toegewezen in die zin, dat de kantonrechter bepaalt dat huurder slechts 50% van de huurprijs verschuldigd is over de periode dat de horeca niet open mag zijn. Over de periode dat de horeca met beperkingen open mocht zijn, oordeelt dat kantonrechter dat een verminderen van de huurprijs van 25% gerechtvaardigd is.
Voor alle vragen over huurrecht kunt u bij ons terecht.
